Arazinizin GES için uygunluğunu değerlendirmek için: Arazim GES için uygun mu?

Kısa cevap

Arazinizden enerji nakil hattı (ENH) geçecekse ya da arazi lisanslı bir enerji santralinin sahasında kalıyorsa, taşınmaz kamulaştırma yoluyla alınabilir veya üzerinde irtifak hakkı kurulabilir. Dağıtım hatlarında işlemi TEDAŞ, önlisans veya lisans sahibi üretim tesislerinde Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu (EPDK) yürütür (Elektrik Piyasası Kanunu md. 19). Süreç önce pazarlıkla satın alma görüşmesiyle başlar; anlaşma olmazsa bedeli asliye hukuk mahkemesi belirler (Kamulaştırma Kanunu md. 8 ve 10). Lisanssız GES’ler için EPDK kamulaştırma yapmaz; bu projelerde arazi ancak malikle anlaşarak kullanılabilir.

İşlemi kim yürütür?

Proje İşlemi yürüten Dayanak
Elektrik dağıtım hattı ve trafo TEDAŞ; hak TEDAŞ adına tescil edilir, kullanımı dağıtım şirketine aittir 6446 md. 19/2
Önlisans veya lisans sahibi üretim tesisi (lisanslı GES, RES, HES, JES) EPDK; Kurul kararı kamu yararı kararı yerine geçer 6446 md. 19/1; EPDK Taşınmaz Temini Yön. md. 14-15
Lisanssız elektrik üretim tesisi EPDK işlem yapmaz ve karar almaz EPDK Taşınmaz Temini Yön. md. 36
Organize sanayi bölgesindeki üretim tesisi EPDK işlem yapmaz EPDK Taşınmaz Temini Yön. md. 37

Kamulaştırmanın bütün bedelleri, tazminatları ve masrafları projeyi yapan şirket tarafından ödenir; şirket bunun için EPDK’ya taahhütname ve teminat verir (Yön. md. 13, 33, 41).

Mülkiyet mi, irtifak mı?

Kamulaştırma her zaman araziyi tamamen almak anlamına gelmez. Amaç için yeterliyse, taşınmazın belirli bir kesimi, yüksekliği veya derinliği üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabilir (Kamulaştırma Kanunu md. 4). Enerji nakil hatlarında genellikle hat güzergâhı boyunca irtifak, direk ve trafo yerleri için mülkiyet kamulaştırması yapılır. Hangi yolun seçildiği, tapudaki şerhte ve size yapılan bildirimde yazar.

Süreç adım adım

Adım Ne olur? Dayanak
1. Kamulaştırma kararı EPDK Kurulu veya TEDAŞ kararı alır 6446 md. 19
2. Tapuya şerh Kararın tapu kaydına şerh edilmesi Kamulaştırma K. md. 7; Yön. md. 16
3. Kıymet takdiri En az üç kişilik komisyon tahmini bedeli belirler Kamulaştırma K. md. 8; Yön. md. 17
4. Uzlaşma görüşmesi Malike toplantı yeri ve tarihi tebliğ edilir; uzlaşma komisyonu pazarlıkla satın almayı dener Kamulaştırma K. md. 8; Yön. md. 18-19
5. Anlaşma olmazsa Uzlaşmazlık tutanağı; 30 gün içinde asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası Kamulaştırma K. md. 10; Yön. md. 20

Uzlaşma toplantısına vekil ile katılmak için noter onaylı vekâletname gerekir (Yön. md. 19).

Acele kamulaştırma: 2030’a kadar yenilenebilir projelerde

19 Temmuz 2025’te Elektrik Piyasası Kanunu’na eklenen geçici 33. madde ile, yenilenebilir enerjiye dayalı önlisans veya üretim lisansı bulunan tesisler için gereken özel mülkiyetteki taşınmazlarda EPDK Kurulu 31 Aralık 2030’a kadar acele kamulaştırma kararı alabilir. Süre Cumhurbaşkanı kararıyla bir defa beş yıl uzatılabilir. EPDK yönetmeliği bu hükmü 5 Mart 2026’da kendi metnine işledi (Yön. geçici md. 2).

Acele kamulaştırmada mahkeme, bilirkişilerin belirlediği değeri esas alarak yedi gün içinde el koyma kararı verir; kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanır (Kamulaştırma K. md. 27). Yani arazi bedel kesinleşmeden önce kullanılmaya başlanabilir.

Bedel nasıl belirlenir?

Mahkemenin görevlendirdiği bilirkişi kurulu, arazi için taşınmazın cinsini, yüzölçümünü, değerini etkileyen bütün unsurları, varsa vergi beyanını, resmî kıymet takdirlerini ve arazinin olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net geliri dikkate alır (Kamulaştırma K. md. 11). İki kural özellikle önemlidir:

  • Proje değer artışı sayılmaz. Kamulaştırmayı gerektiren yatırımın yaratacağı değer artışı ve ileride düşünülen kullanımın kârı hesaba katılmaz.
  • İrtifakta bedel, değer kaybıdır. Kamulaştırma yoluyla irtifak kurulduğunda bedel, taşınmazda meydana gelen kıymet düşüklüğüdür.

Vergi tarafı

Gelir Vergisi Kanunu, kamulaştırmayı “elden çıkarma” sayar (mükerrer md. 80). Bu nedenle gerçek kişiye ait ve son beş yıl içinde edinilmiş bir taşınmazın kamulaştırılmasından doğan kazanç, değer artışı kazancı olarak vergilendirilebilir. Beş yıldan uzun süredir sahip olunan taşınmazlarda bu hüküm uygulanmaz. Kira ve üst hakkı gelirlerinin vergisi GES arazi kirası ve vergi yazısında anlatılmıştır.

Arazi sahibi neye bakmalı?

  • Tapu kaydındaki şerhin türü: mülkiyet mi, irtifak mı, hangi alan?
  • Kararı veren kurum: EPDK mı, TEDAŞ mı, TEİAŞ mı?
  • Uzlaşma toplantısının tarihi ve tebligatın usule uygunluğu
  • Arazinin net gelirini gösteren belgeler: ürün, kira, sulama, ağaç ve yapı kayıtları
  • Parselin kalan kısmının kullanılabilirliği: kısmi kamulaştırmada kalan kısım kullanılamaz hâle geliyorsa bu ayrıca değerlendirilir (Yön. md. 28)

Bu yazının kapsamı dışında kalanlar

Dava süreci, itiraz yolları ve bedelin artırılmasına ilişkin hukuki strateji bu yazının konusu değildir; bunun için bir avukatla çalışılmalıdır.

Sık sorulan sorular

Lisanssız GES için arazim kamulaştırılabilir mi?

EPDK, lisanssız elektrik üretim faaliyeti kapsamındaki taşınmaz temini taleplerinde işlem yapmaz ve karar almaz (EPDK Taşınmaz Temini Yön. md. 36). Lisanssız GES’ler araziyi malikle anlaşarak, satın alarak veya kiralayarak kullanır.

Arazimden geçen elektrik hattı için bedel alır mıyım?

Hat için kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulursa, bedel taşınmazda meydana gelen kıymet düşüklüğüdür (Kamulaştırma K. md. 11). Direk veya trafo yeri için mülkiyet kamulaştırılırsa o alanın değeri ödenir.

Teklif edilen bedeli kabul etmezsem ne olur?

Uzlaşmazlık tutanağı düzenlenir ve 30 gün içinde asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açılır; bedeli mahkemenin görevlendirdiği bilirkişiler belirler (Kamulaştırma K. md. 10; Yön. md. 20).

Acele kamulaştırma ne demek?

Mahkemenin, bilirkişi değerini esas alarak yedi gün içinde el koyma kararı vermesidir; diğer işlemler sonradan tamamlanır (Kamulaştırma K. md. 27). Yenilenebilir lisanslı projelerde EPDK bu kararı 31.12.2030’a kadar alabilir (6446 geçici md. 33).

İlgili yazılar

Kaynaklar